房地产项目开发过程中，由于建设项目规模大，建设周期长，技术复杂，人财物消耗大，要有效地严格控制投资成本是一项技术性、专业性、政策性很强的系统工程，为了合理确定造价，必须在建设全过程按照不同阶段的特点实施成本控制措施，以达到有效控制项目的投资成本。

　　一、 投资决策阶段的成本控制

　　决策阶段是房地产开发项目的源头，投资决策阶段控制工程造价具有十分重要的意义。一般来说，决策阶段控制造价对项目经济性的影响高达95%-100%，说明建设工程项目投资决策阶段造价控制的重要性。具体来说:

　　(1) 建立科学的评价指标体系

　　第一， 规划评价指标主要考虑可使用土地面积、建筑密度、容积率、绿地率、停车泊位、市政配套、公共设施配套、交通等因素。

　　第二， 设计方案评价指标要考虑性价比、产业化、经济性、采光、通风、环保、格调、品位、与周围环境的协调、使用功能等因素。

　　第三， 市场定位评价指标是以房地产市场调查资料和市场预测结果为基础，就租售价格、租售率、租售对象、物业管理费等建立评价指标。

　　(2) 技术与经济相结合，做好规划方案的优选

　　房地产项目方案优选，是寻求合理的房地产开发方案的必要手段。对于房地产项目策划中提出的各种可供选择的开发经营方案，都要进行经济分析和计算，从中筛选出满足最低可接受收益率要求的可供比较方案，并对这些方案进行比选。在进行可供比较方案优化时，应注意各方案之间的可比性，遵循费用与效益计算口径对应一致的原则，并根据项目实际情况，选择适当的经济评价指标作为比选指标。

　　(3) 提高项目抵御风险的能力

　　房地产市场是资金密集性行业、资金使用量大，市场的任何波动和国家宏观政策的调整都会影响到项目的收益，严重的可能会使企业的资金链断裂，整个项目陷入瘫痪。这就要求开发商在投资决策阶段通过对影响项目投资效果的社会、经济、环境、政策和市场等因素的分析，了解各因素对项目的影响性质和程度，帮助投资者根据房地产项目风险的大小和特点，确定合理的投资收益水平，提出控制风险的方案，有重点地加强对投资风险的防范和控制。房地产项目面临的风险有政策风险、财务风险、购买力风险等。

　　二、 项目设计阶段的成本控制

　　设计是技术和经济有机结合的过程，设计是否经济合理对控制工程造价具有十分重要的意义。

　　1 优化设计方案，有效控制工程造价

　　在设计阶段引入竞争机制采用设计招标及设计方案竞选的方式，对设计方案进行技术经济评价与分析，择优选用最佳设计周期，应用现代数学最优化技术和借助计算机技术，对工程设计方案、设备选型、参数匹配、效益分析、项目可行性等方面进行最优化的设计，把设计投资概算控制在规定的投资范围内，达到控制建设工程造价的目的。

　　设计质量是否达到国家及行业规定、功能是否满足使用要求，不仅关系到建设项目一次性投资的多少，还关系建成交付使用后影响项目的经济效益。虽然设计费占工程总投资的2%不到，但它对工程造价的影响程度达75%以上，搞好工程设计阶段的造价控制是有效控制工程造价的关键，重施工、轻设计的观念必须克服，控制工程费用应从设计抓起。

　　2 推行限额设计

　　所谓限额设计，就是要按批准的设计任务书和投资估算控制初步设计，按照批准的初步设计总概算控制施工图设计。从纵向限额设计来说，在编底制可行性研究报告阶段，根据总体造价控制目标层层分解，将责任进一步落实到项目法人的各职能部门，各职能部门各专业直接和设计院各对口专业对接，在保证使用功能的前提下，根据限定的额度进行方案设计和筛选，并且严格控制技术设计和施工图设计的不合理变更。

　　3设计前期阶段引入监理

　　设计开始之前引入设计监理控制，发挥监理工程师在勘查设计阶段的作用，加强对地质勘探和设计的监管。水文地质资料质量的好坏，直接影响工程设计的质量，从而影响工程造价。发挥监理工程师在勘查设计阶段的重要性，真正把勘察、设计阶段的工作成果纳入可控制范畴，从而使设计单位能够按期提交满足合同需求的技术经济指标较优的成果，并提供令人满意的技术服务。

　　4 加强和设计院的沟通，加强变更设计的管理

　　设计变更应尽量提前，变更发生的越早，损失越小，反之就越大。在设计阶段变更只需修改图纸，损失有限，如果在施工阶段变更，已施工的工程还需拆除，势必造成重大变更损失。为此，必须在设计阶段全过程加强和设计单位进行专业沟通和技术对接，从各个不同角度对设计图纸进

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