摘要：有效地成本管理是房地产项目实现盈利的重要保证。企业要想取得良好的经济效益，就必须重视开发项目的成本管理工作，切实提高成本管理水平。为了在日益激烈的市场竞争中提高经济效益，房地产开发企业务必加强成本管理。为此，本文针对当前房地产市场情况，从土地成本、前期费用、工程成本、营销成本管理几个方面，阐述了当前我国房地产开发企业成本管理策略。

　　随着近年来全国房地产市场的逐渐成熟和局部出现过热，国家加强了对房地产市场的宏观调控，市场竞争日趋白热化。房地产开发企业必将迎来“大洗牌”、“大整合”时期。随着房地产市场微利时代的到来，房地产开发企业市场竞争的形态、内涵、方式也必然将发生深刻的变革，传统的房地产开发成本管理以控制为主将随着变革而改变。从经营层面进行成本管理将成为各房地产企业在竞争中取得优势的重要法宝。

　　项目的开发成本大体可以分为六大部分:土地成本、前期费用、工程成本、营销成本、管理成本、财务成本。

　　传统是将工程成本、营销成本作为项目开发中成本控制的重点。随着土地费用占开发成本比重的加大，将成本管理提升到项目经营决策层面，重点参与可研阶段的成本测算，为公司经营提供决策的依据尤为重要。随着开发模式和产品类型的多样化，应摆脱传统的以感性确定方案的理念，成本人员参与方案评审，提供方案决策数据，引导管理层理性地确定方案是成败的关键。

　　1.土地成本管理

　　土地成本约占项目总成本的30%-60%，指土地获得阶段形成的各类费用支出，包括地价、土地动拆迁补偿费、各类补偿费、土地契税等。在房地产整个开发过程中，一旦拿地成功，土地成本基本确定，直至项目完成，一般不会有较大变化。土地决策的重要依据是在可研阶段将进行盈利分析，根据分析结果提供有竞争行的土地报价，且采取一定的投标报价策略、严格控制交地及付款风险。具体而言，企业在土地成本管理方面主要采取以下策略：

　　旧城改造地块：积极与政府协商，争取可能的优惠政策;争取在税收方面获得一定程度的返还;在地块规划设计允许条件下尽可能争取高容积率，间接降低土地成本;其他发展商转让(挂牌交易)的地块：对地理位置、区位环境状况、项目公司的财务状况等方面进行仔细认真的调查，减少操作过程风险，积极与转让方进行协商，延长付款期限，降低资金成本;公开招投标或拍卖地块：加强地块区域房地产市场的研究以及项目可行性研究，加强对竞争对手的分析研究，做到正确客观投标。

　　采取一定的投标策略，做好政府部门的沟通工作，中标后在签约及履约的过程中争取对企业土地开发、交地及付款有利的条件，降低土地成本。

　　另外，注意开发经验的积累，逐步建立土地储备资料体系，对不同时段、不同区域、不同来源的土地资料进行分类，建立竞争对手调研制度，最大程度降低分开招标所带来的土地成本增加风险。

　　2.前期费用管理

　　前期费用约占项目总成本的2%-3%左右，指设计费、报建费、勘察测绘费以及科研费用，报建费、勘察费等比重较小有相关收费标准，因此成本控制的重点为设计费。对于设计费用，主要从以下几方面进行控制：

　　规划建筑设计、园林设计及装修设计，可采用带方案报价进行招标，以争取最佳的性价比;

　　严格控制设计质量，在项目前期尽可能确定有关技术经济指标参数，防止因设计自身失误原因导致成本增加;

　　在满足设计质量前提下，限制钢筋含量、砼含量、窗地比等对工程造价影响大的内容;在满足建筑效果前提下，控制装饰用料和建筑材料封样对工程造价的影响。

　　设计结果决定工程造价的80%甚至以上，但整个设计管理费用仅占总成本的2%，设计人员须有成本管理意识，从经营层面提供各种方案，成本人员需为各种可行方案提供成本数据，以便方案决策。一方面，成本人员应对各种结构形式、基础选型等进行经济性评估，参与材料、设备的经济性评价，相关人员都应尽可能为设计提供全面客观的经济性建议。设计部门自身应以项目定位为原则，在保证设计质量的前提下尽可能做到限额设计，注重进行设计成果性价比分析，着重做好图纸会审，确保图纸质量减少设计变更。

　　3.工程成本管理

　　工程成本约占项目总成本的30%-55%左右，由建筑安装成本、园林绿化成本及配套成本等构成。建筑安装成本主要包括土建、机电安装、装饰、室内全装修等通过招投标确定的分项工程和供货合同成本。主要通过以下具体措施来控制成本：

　　在项目前期即项目规划阶段、方案设计阶段、施工图纸设计阶段等，根据设计的深度，以及过往工程建设经验数据、市场价格因素，结合项目

[1] [2] 下一页