3、 房地产经营绩效影响模型分析

　　经济研究一般以净资产收益率=年度净利润/股东权益，作为房地产企业开发经营绩效的考核指标但考虑到不少房地产企业并非上市企业或股份有限公司，这里把净资产收益率的公式扩展，净资产收益率=年度净利润/ 所有者权益。这里选取广东省某市 10 个楼盘进行数据模型分析，它们均为分期开发的楼 盘 ， 数 据 采 集 时 间 为2002-07~2004-07.

　　(1)数据分析的基本说明。户型合理性、小区整体情况、工程结构质量、品牌价值等指标内容由物业管理公司派发调查问卷，根据顾客调查资料计算;物业管理部分的指标内容由物业管理公司实施住户满意度调查获得;其他指标可由企业的财务、工程及销售部门提供。 公司绩效数据由企业调查及交流获得，政府统计局、建设局和房地产协会同样作为重要的数据来源。根据房地产开发经验，认为四大影响因素下的指标具有相同的权重。

　　(2)市场调查数据分析说明和因素计算。

　　(3)分析结论。

　　① 施工质量与开发经营绩效的相关性很小，这与房地产销售现状是比较吻合的，即一般客户在购买楼房时，对于房屋的施工质量(尤其是内部结构性能)很难有较为全面、专业的认识，房屋即使有结构施工质量问题，也是在几年甚至十几年以后才显现出来，因此，施工质量对于销售实现影响不大，从而对经营绩效关系程度很小。从另一方面考虑，这个结果可能与数据调查时间不够长也有一定关系。

　　② 物业管理服务对于销售业绩及经营效益的关系最大表明了当前物业管理对房地产开发经营的重要价值：入住的业主根据自身对小区物业服务的感受，形成了顾客满意状态，这种满意或不满意的感受会以极高极快的速度在潜在客户、社会及市场上传播，因而对于楼盘

　　后续的销售业绩产生重要的影响。

　　③ 规划设计与营销策划都与经营绩效有较大关联，这是容易理解的：户型、景观和配套设施好，必要的促销宣传再加上合理的价格，必然在消费市场产生较强的吸引力，从而为企业带来利润。

　　④ 关系模型以及显著性检验的数据变化表明了房地产企业在经营过程中各种影响要素的价值变迁，同时也说明三种要素之间存在一定的共线性(相关性)，比如说，小区的规划设计好、环境优雅、配套设施齐全，一般来说其物业管理工作取得较好的效果就比较自然。

　　根据上述分析结果和依靠指标体系的内容，可以有针对性地实施价值工程，即以相对较低的成本费用实现房地产功能的显著改善，从而获得丰厚的价值回报。

　　4、 结束语

　　企业都是以利润最大化和可持续发展为战略目标的，房地产开发企业也不例外。从上面影响房地产企业开发经营绩效的因素分析中我们可以知道，要实现最真实、丰厚的利润，房地产企业应该依次对物业管理、规划设计、营销策划、施工质量这些方面实施价值工程。同时，房地产开发商必须以优秀的人力资源为基础、以不断创新的施工技术和营销策划为依托、以专业化的管理模式为核心在房地产开发经营的全过程中实施顾客满意管理，以市场为导向，在规划设计、施工建设、营销策划及物业管理四大关键环节上以控制成本、进度、质量为原则持续改善经营，加强管理，勇于创新，在成本、功能与效益的整合统一中实现最佳的价值。

　　参考文献：

　　[1] 仇慎谦。 物业建设与物业管理衔接问题的研究[J]. 中国物业管理，2002(03)。

　　[2] 李会萍。 运用价值工程原理提高房地产开发效益[J]. 贵州工业大学学报，2003(03)。

　　[3] 旷开萃，尤建新。 房地产开发经营的工程管理研究[J]. 建筑管理现代化，2003(3)： 8-11.

　　[4] 余 健，李启明。 基于供

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