房地产项目全寿命周期成本估算模型

　　经过分析，考虑项目的建造成本、使用成本、拆除阶段费用，构建一个改进的房地产项目全寿命周期成本估算模型，估算项目在全生命过程中发生的全部成本。模型如下：

　　式中：

　　——全寿命周期费用;

　　——项目的合理使用年限或经济寿命;

　　——建造费用;

　　——第t年的使用成本系数;

　　——拆除成本相关系数;

　　——项目回收收益， ;

　　——建筑残余物回收收益;

　　——未到期土地回收收益。

　　公式中的使用成本系数用以建立项目建造成本与使用成本之间的关联关系;拆除成本系数 是确定的拆除成本与建造成本间的关联系数，主要考虑项目的结构类型因素。

　　结论

　　从以上的分析可以看出，房地产项目的全寿命周期成本包括建造成本(包括设计和施工成本)、使用成本(维护修理成本和水、暖、电等能源使用成本)、拆除成本(拆除费用减去拆除品回收残值土地回收收益)，从节约整个社会资源的角度考虑，在项目的整个生命周期里，这些成本都是和管理和控制的对象。建设设计单位、施工企业、开发商、政府、消费者都可以为项目全寿命周期成本的控制起到积极作用。为了节约资源，政府应积极宣传节能环保知识，引导消费者树立成熟的房屋消费观念，大力扶持建筑节能技术和产品开发企业，通过节能强制性法规的制定和贯彻，鼓励企业重视控制项目全寿命周期成本而不仅仅是建造成本，从而减少建筑能耗，节约社会资源。

　　参考文献：

　　[1]中国建设工程造价管理协会主编.建设项目全寿命周期成本控制理论与方法.北京：中国计划出版社，2007

　　[2]郑成新. 我国房地产法律、法规浅析 [J]. 中国房地产金融, 2002, 5: 3-7

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