摘要:物业管理作为房地产业延伸出的新行业,作为房地产消费环节的主要管理活动,与房地产开发建设有着互动互进的关系。它实际上是房地产开发的延续与完善,在房地产开发建设、流通、消费使用的全过程中,起着至关重要的作用。

　　1物业管理概述

　　物业概念的提出以及物业管理,在我国的发展已有二十多年的历史,它走过了一个从借鉴吸收到创新发展的艰苦过程。物业管理作为一个新型服务行业,得到了蓬勃发展。物业管理的意识,逐渐被广大业主所接受,物业管理的模式,逐步被广大业主所认同,各种形式的物业公司应运而生。

　　物业管理并不是以前意义上的房地产行政管理,它是集管理、服务、经营于一体的企业法人,它的最终目的是实现社会效益、经济效益和环境效益同步增长。它是依照国家的法规政策,运用现代的科学技术和先进的管理手段,对小区的物业进行管理,为小区的业主提供有偿服务,使业主的物业得到保值增值。

　　2物业管理服务的主要内容

　　2.1常规性的公共管理服务

　　房屋主体公共部位的维护,公共设备设施的保养,公共环境卫生的保洁,物业管辖区内花草树木的栽培,物业管辖区内治安秩序的护卫,消防设施的保护,道路车辆的管理等。

　　2.2针对性的专项管理服务

　　为业主提供日常生活的方便(衣、食、住、行等),开展商业服务,组织文教、体卫、娱乐活动,金融保险业务,中介服务等;还有根据业主的不同需求,随时提供委托性的特约服务等。

　　3对物业管理的一些误区

　　3.1物业管理公司≠开发商、建房单位

　　物业管理公司可能是开发商的下属单位,但这不等同于开发商、建房单位。物业管理公司要按照法律程序,履行严格的申报审批手续。具体说,它必须:按照国家法规政策规定的条件,向工商、税务管理部门申请营业执照,取得法人证书;向建设部门申请企业资质证书;向房管局、物价局申请,取得收费许可证书;向培训单位申请对经理、项目经理、管理员的培训,取得岗位合格证书。没有“四证”的公司,不是物业管理公司,有的单位对房产实行的行政管理,也说成是物业管理,这是盗用物业管理公司的名义,违背了物业管理内涵和国家的法规。

　　3.2责任误区

　　现在物业管理纠纷多,究其原因,就是分不清各自的职责,导致小区内发生的一切事故、民事案件、刑事案件都归罪于物业管理公司,对物业管理公司产生颇多怨言,甚至由此拒交物业管理费用,这都是观念上的错觉造成的。例如汽车在停车场丢失,究竟由谁承担赔偿责任?依法按理而论,即使交了停车费,也不应由物业管理公司赔偿。其一,物业管理公司每月收取的停车费不足以承担赔偿义务;其二,停车场是为用户提供的停车设施,而不是提供的车辆保险、保管业务;其三,收费是因为用户占用了全体业主共有的土地、场地、设施,这种收费恰恰体现了“谁使用、谁受益、谁出钱”的原则。

　　3.3“管家”误区

　　一个时期以来,许多物业管理公司在对员工进行培训教育时,常以“管家”自喻;面对广大业主,也常以“管家”的面孔出现,混淆了物业管理者与“管家”的本质区别,颠倒了业主与物业管理者的位置,如果不在认识上澄清,不在于理论上纠误,势必影响物业管理企业与业主的关系,成为物业管理企业发展的障碍。

 　　4物业管理在现代化城市管理中的地位

　　4.1物业管理是城市管理的基础

　　物业管理的范围是一个个相对独立的小区、大厦,城市管理的范围则是由这些单位组成的整个城市。据统计,目前常州市物业管理面积占城市总面积60%左右。物业管理将这些遍布全市、建筑面积和规模较大的区域,规范地管理起来,提升了城市品位,在创建全国卫生城市、环保模范城市等活动中,起到了直接的积极作用。

　　4.2物业管理是城市管理的延伸

　　物业管理小区是城市经济活动、社会活动、文化活动以及各种创建活动的微观地理单位,通过物业管理模式,将城市管理中分散的管理职能集中起来,由企业实行统一有效的管理。小区的内部宣传教育、安全防火、治安、环境、卫生、文化等工作大多由物业管理公司承担或协助政府完成,许多物业管理公司与业主、社区共同开展爱绿护绿、保护环境、文化娱乐、爱心捐助等活动,填补了政府对公共环境和公共设施以外的社区生态环境和人文环境的空白,完善和发展了城市管理功能。

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